楼市库存跌回4年前水平 30个三四线城存销比低至12月
2017-08-29 15:02:29  来源:网友 库存 水平 研究院 规模 易居

8月29日讯,上海易居研究院报告显示,截至2017年7月底,易居研究院监测的80个城市新建商品住宅库存总量为40211万平方米,环比减少0.5%,同比减少11.1%。观察历史数据,当前库存规模相当于2013年9月的水平,即库存规模跌回到了四年前的水平。

报告还显示,很多三四线城市的去库存周期已经明显收窄,即存销比较小。如果以12个月作为分界线,那么至少有30个三四线城市存销比是低于或等于12个月的。这30个城市也是亟需供地和补库存的城市。

报告还指出,下半年补库存预计会形成两条路径:第一、对于去库存周期或存销比偏小的城市,土地供应会明显增加。部分三四线城市也有望积极增加供地。第二、对于一些热点城市尤其是租赁市场活跃的城市,积极增加租赁用地以对冲购房市场压力将成为主流选择,进而也体现出长效发展机制的政策导向。

以下为报告全文:

去库存周期拐点已来,30个三四线城市库存明显不足

一、库存跌回四年前水平

(一)80个城市分析

1、7月库存延续上半年下滑态势

截至2017年7月底,易居研究院监测的80个城市新建商品住宅库存总量为40211万平方米,环比减少0.5%,同比减少11.1%。观察历史数据,当前库存规模相当于2013年9月的水平,即库存规模跌回到了四年前的水平。从其动力上看,一些大城市预售证管控较为严厉,市场供应相对偏弱。而对于一些中小城市来说,楼市相对火爆,进而也增强了去库存的动力。

图1 80城新建商品住宅库存量

楼市库存跌回4年前水平 30个三四线城存销比低至12月

数据来源:各地官方房地产信息网、CRIC、易居研究院

2、8成城市库存低于去年同期水平

2017年7月,80个城市中,有19个城市库存出现了同比增长现象。其中合肥、惠州和珠海3个城市的库存上升幅度较大,同比增幅分别达到47%、33%和25%。同时,80个城市中,有61个城市的库存出现了同比下滑态势,其中九江、杭州和滁州的同比跌幅较大,跌幅分别为53%、51%和45%。对于此类同比下跌的城市来说,本轮去库存的效果较为明显,部分城市则需要积极补库存。

表1 80城新建商品住宅库存量同比增幅排序

城市增幅城市增幅城市增幅城市增幅
合肥47%燕郊-1%重庆-12%常州-20%
惠州33%南京-1%唐山-12%温州-21%
珠海25%佛山-2%天津-12%广州-22%
东莞19%宜昌-3%茂名-12%大连-22%
香河18%乌鲁木齐-3%蚌埠-12%舟山-22%
清远14%哈尔滨-3%昆明-13%岳阳-22%
大厂14%西安-5%厦门-13%江阴-23%
三亚14%济宁-5%烟台-14%金华-24%
昆山11%嘉兴-6%青岛-15%南宁-25%
太原8%武汉-6%郑州-15%北京-27%
荆门7%石家庄-7%北海-16%上海-27%
固安5%南昌-9%徐州-16%莆田-29%
兰州5%淮南-9%呼和浩特-16%洛阳-31%
无锡3%西宁-9%宁波-16%柳州-37%
长春2%海口-10%长沙-18%景德镇-38%
苏州2%日照-10%深圳-18%马鞍山-40%
济南2%南通-10%福州-19%张家口-40%
丹东1%晋江-10%泉州-19%滁州-45%
银川0%沈阳-10%常德-20%杭州-51%
贵阳-1%成都-11%株洲-20%九江-53%

3、7月份呈现供小于求的态势

2017年7月份,80个城市新建商品住宅月度新增供应量为3251万平方米,环比减少14%,同比减少16%。而新增成交量为3450万平方米,环比减少10%,同比减少18%。7月楼市呈现供小于求的态势。从今年1-7月份数据来看,成交指标总体上比供应指标更为活跃。当然供应规模相对较小的很重要原因在于,部分城市对于高端楼盘预售证管控是较为严厉的。另外受限价政策的影响部分房企也暂时选择了不拿预售证的策略。

图2 80城新建商品住宅月度供求关系

楼市库存跌回4年前水平 30个三四线城存销比低至12月

(二)一、二、三四线城市分析

1、一线城市库存略有上升

截至2017年7月底,一、二、三四线80个城市新建商品住宅库存总量分别为2190、24484和13537万平方米,环比增幅分别为1.9%、-0.5%和-0.8%,同比增幅分别为-24.2%、-9.8%和-11.1%。

从三类城市的库存走势来看,一线城市有所抬头,而二线、三四线城市则依然有小幅下滑的态势。究其原因,对于一线城市来说,库存规模已降低到历史底部,基本上接近2010年上半年的历史最低水平,所以当前继续下跌的空间不大。而对于非限购二线城市、热点三四线城市来说,当前市场交易总体是活跃的,去库存的动力较为强劲。

图3一、二、三四线城市新建商品住宅库存量

楼市库存跌回4年前水平 30个三四线城存销比低至12月

二、存销比开始步入上行通道

(一)80个城市分析

1、存销比开始上升

我们定义:去库存周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅销售面积平均值,其合理区间为12-16个月,高于该区间说明库存规模偏大,低于该区间则说明库存规模偏小。2017年7月份,80个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为10.5个月,这也意味着市场仅需10.5个月的时间就能消化完这些库存,该数值相比6月份10.8个月减少了0.3个月的水平。

观察历史数据,目前存销比在年初历史低位的基础上,呈现了略微反弹的迹象。考虑到未来几个月供应规模有望增加,而成交指标或因政策管控而继续受抑制,所以综合判断,当前住宅去库存周期已走过了最低点,后续将步入小幅上行的通道。其含义是,去库存周期拐点已来,今年下半年供不应求的矛盾将得到较好地化解,这也有助于进一步稳定房价。

图4 80城新建商品住宅存销比走势

楼市库存跌回4年前水平 30个三四线城存销比低至12月

2、至少有30个三四线城市存销比偏小

经历了本轮去库存政策消化期,可以看出,有很多三四线城市的去库存周期已经明显收窄,即存销比较小。从80个城市的具体数值看,2017年7月滁州、九江、清远等城市的去库存周期较小,且明显低于12-16个月的合理区间。统计显示,如果以12个月作为分界线,那么至少有30个三四线城市存销比是低于或等于12个月的。这30个城市也是亟需供地和补库存的城市。

表2 80城新建商品住宅存销比排序(单位:月)

城市存销比城市存销比城市存销比城市存销比
丹东33西安14佛山10南通8
无锡26呼和浩特14洛阳10重庆7
哈尔滨25济南14上海10广州7
西宁24银川14昆明10南宁7
唐山23北京14大厂10柳州7
晋江21东莞13贵阳10温州7
太原19石家庄13武汉10宜昌7
燕郊19天津13莆田10宁波6
乌鲁木齐19成都13海口9南昌6
济宁18长沙13三亚9郑州6
日照18烟台13大连9惠州5
深圳18沈阳12固安9常德5
江阴17厦门12金华9景德镇5
兰州17香河12苏州9茂名5
昆山17舟山12合肥8杭州4
北海17淮南12珠海8马鞍山4
福州16株洲12徐州8南京4
荆门15蚌埠11青岛8清远3
泉州15张家口11嘉兴8九江3
长春14常州10岳阳8滁州3

(二)一、二、三四线城市分析

1、二三四线城市存销比继续走低

2017年7月份,一、二、三四线80个城市新建商品住宅存销比分别为10.2、10.7和10.2个月。相比6月份10.0、11.0和10.4个月的数值,一线城市有所扩大,而二线、三四线城市则有所收窄。

从三类城市存销比的走势图来看,三四线城市的表现值得关注。过去三四线城市的去库存周期相对较高,并因此形成了“市场分化”的现象。但这一轮楼市调控下,三四线城市基本面得到较好改变,这和外溢效应积极释放、购房预期不断调整等因素有关。从数据上看,当前三四线城市的去库存周期甚至小于二线城市,充分说明其去库存效果是较好的。

图5一、二、三四线城市新建商品住宅存销比走势

楼市库存跌回4年前水平 30个三四线城存销比低至12月

三、补库存将形成两条清晰路径

2017年7月份80城去库存延续了上半年的趋势,去库存效果总体较好。这充分体现了“房子是用来住的”政策导向,对于相关房企资金回笼也具有积极意义。当然,随着去库存效果的逐渐显现,部分城市库存不足的风险也开始暴露。基于当前的政策改革和各地的实践,预计下半年补库存会形成两条路径:第一、对于去库存周期或存销比偏小的城市,土地供应会明显增加。部分三四线城市也有望积极增加供地。第二、对于一些热点城市尤其是租赁市场活跃的城市,积极增加租赁用地以对冲购房市场压力将成为主流选择,进而也体现出长效发展机制的政策导向。

附注:

80个城市按一、二、三四线城市划分如下:

一线城市:北京、上海、广州和深圳。二线城市:哈尔滨、长春、沈阳、大连、天津、石家庄、太原、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、合肥、南昌、福州、厦门、郑州、武汉、长沙、贵阳、南宁、海口、昆明、重庆、成都、西安、兰州、西宁、呼和浩特、银川和乌鲁木齐。三四线城市:丹东、唐山、燕郊、香河、大厂、固安、张家口、烟台、日照、济宁、徐州、常州、无锡、江阴、昆山、南通、温州、嘉兴、舟山、金华、淮南、蚌埠、马鞍山、滁州、泉州、晋江、莆田、九江、景德镇、株洲、岳阳、常德、荆门、宜昌、珠海、东莞、佛山、惠州、清远、茂名、北海、柳州、三亚和洛阳。

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